DMC projekty

Jak działamy?


Zainteresował Cię zakup projektu gotowego lub projektu na zamówienie? A może chcesz skorzystać z naszych dodatkowych usług ale chciałbyś dowiedzieć się więcej na temat naszej działalności? Specjalnie dla Ciebie przygotowaliśmy poradnik, w którym – krok po kroku – wyjaśniamy poszczególne procedury.

Wiedza ta pomoże Ci zrozumieć mechanizmy działania na poszczególnych etapach budowy domu oraz pozwoli odpowiedzieć na pytania związane z wszystkimi kryteriami, które muszą być spełnione w trakcie planowania, wdrażania planu oraz samej budowy.


ETAP 1. Co już mamy ?

Zakładamy  że:

  1. Mamy już działkę, czyli mamy prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (własność, współwłasność ze zgodą współwłaścicieli na zabudowę, użytkowanie wieczyste lub dzierżawa z prawem zabudowy)
  2. Zanim nabyliśmy naszą działkę to sprawdziliśmy :

a)  Czy jest zlokalizowana w terenie przeznaczonym do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub mieszkaniowo-usługowej?  Określa to Miejscowy Plan Zagospodarowania Terenu – MPZP. Jeśli na danym terenie nie obowiązuje MPZP to  na takie przeznaczenie musi wskazywać zabudowa sąsiednich działek i  Studium Zagospodarowania Przestrzennego jakie powinna mieć  Gmina/Miasto. * Jeżeli nasza działka nie jest objęta MPZP to będziemy musieli wnioskować o wydanie Decyzji o Warunkach Zabudowy –WZ. (dec. WZ jest wydawana właśnie w oparciu o analizę zabudowy sąsiedniej i zapisy Studium)

b)  Czy działka ma dostęp do drogi publicznej? Czy mamy prawo przejazdu przez wszystkie działki dzielące nas od drogi publicznej; czy droga publiczna ma uregulowany stan własnościowy? (czasem zdarza się, że droga taka jest współwłasnością gminy i osób fizycznych!)

c)  Czy działka jest uzbrojona? (dostępność wody, kanalizacji, energii elektrycznej, gazu)

d)  Czy na działce nie ma przypadkiem uzbrojenia podziemnego kolidującego z planowanym domkiem? Czy i w jakiej odległości przebiegają linie energetyczne wysokiego napięcia, gazociągi?

e)  Czy i w jakiej odległości istnieje sąsiednia zabudowa? Czy są to budynki murowane czy drewniane? (od altanek czy szałasów należy zachować większe odległości zabudowy)

f)  Czy na działce są drzewa i krzewy ozdobne podlegające ochronie? Czy kolidują one z domem, zjazdem na działkę, uzbrojeniem?

g)  Czy działka nie graniczy z działką leśną? (należy zachować większe odległości zabudowy nawet w przypadku, gdy na sąsiedniej działce leśnej nie ma drzew!)

h)  Czy MPZP nie narzuca dla nowej zabudowy wymogu włączenia do sieci uzbrojenia? (np. ze względu na ochronę środowiska, sąsiedztwo terenów rekreacyjnych itp. – taki wymóg może być zapisany nawet jeśli sieci uzbrojenia jeszcze nie wybudowano!)

i)  Czy nasza działka nie leży w terenie osuwiskowym lub górniczym? Czy jest objęta ochroną/nadzorem konserwatorskim lub archeologicznym?

j)  Czy działka nie sąsiaduje z  trakcją kolejową, drogą szybkiego ruchu? (kwestie ochrony przed hałasem) czy obok jest lotnisko, jednostka wojskowa, stacja radiolokacyjna?

k)  Czy działka nie leży zbyt blisko wału przeciwpowodziowego? (min. 50m)

l)  Czy w sąsiedztwie jest rów melioracyjny lub ciek wodny? (może istnieć wymóg odprowadzenia wód opadowych do rowu a nie na teren własny – w takim przypadku konieczne jest posiadanie pozwolenia wodno prawnego, projektu odwodnienia)

kompletowanie dokumentów do budowyJeżeli mamy już działkę a nie jesteśmy w stanie odpowiedzieć na zagadnienia powyżej to  ZANIM kupimy projekt gotowy  ZACZNIJMY od  kompletowania dokumentów, które pozwolą nam odpowiedzieć na wszystkie przedstawione powyżej wymagania.  Dokumenty takie będą  później konieczne do uzyskania pozwolenia na budowę  a  skompletowane na tym etapie przyspieszą później  cały proces adaptacji i procedurę w Wydziale Architektury.

Zakup projektu gotowego jest bardzo przyjemny i szybki ale taki projekt może nie nadawać się do adaptacji lub ilość koniecznych w nim zmian może przewyższać wartość projektu indywidualnego a projekt gotowy zrobi się nieczytelny. Dlatego pamiętajmy, że rola architekta  w przypadku projektów gotowych na pewno jest nie mniejsza niż w przypadku projektów indywidualnych.  Oczywiście możemy  też zlecić  uzyskanie tych dokumentów architektowi. Zwłaszcza, że do uzyskania niektórych z niżej wymienionych  dokumentów  konieczne jest załączenie mapy – wstępnego projektu zagospodarowania – wykonanej przez projektanta.

 

ETAP 2.  Dokumenty konieczne

1)  Wypis i wyrys z MIEJSCOWEGO PLANU  ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO (MPZP) dla danego terenu  lub    (jeśli  MPZP nie został jeszcze opracowany)  dokument pod nazwą WARUNKI ZABUDOWY - WZ ,tzw. WuZetka.

Jeśli plan MPZP został uchwalony i obowiązuje aktualnie to uzyskanie wypisu z planu dla danej działki jest proste – wystarczą dwie wizyty w Urzędzie Gminy (w Krakowie w Biurze Planowania Przestrzennego na ul.Sarego) 

Jeśli  potrzebna  jest jednak WuZetka to  należy złożyć  wniosek o wydanie Dec. WZ dla danej działki (w Wydziale Architektury urzędu Gminy – w Krakowie Rynek Podgórski).

Do wniosku dołączamy: 

  • warunki przyłączenia mediów,
  • wypis z ewidencji gruntów
  • mapkę ewidencyjną w oryginale. 
  • We wniosku o WZ trzeba określić  co chce się  wybudować (domek, domek z garażem wbudowanym, garaż wolnostojący, hala magazynowa, magazynowo – biurowa itp.)
  • Warto także podać we  wniosku wymiary  budynku - najlepiej  przyjąć je w przedziale lub podać max. - podajemy je orientacyjnie bo projektu jeszcze nie posiadamy.
  • Bardzo wskazane jest  dołączenie do wniosku bilansu terenu dla planowanej inwestycji – ale to najlepiej powinno się zlecić architektowi.
  • Ważne jest też właściwe określenie terenu inwestycji – jeśli konieczne jest zaprojektowanie zjazdu to musi to być objęte wnioskiem i  wyznaczone później w terenie inwestycji.

Uzyskana decyzja WZ musi się „uprawomocnić”. Ostateczność każdej decyzji  administracyjnej jest bardzo ważna, jej brak  w dalszych postępowaniach pozostawia sprawę bez rozpoznania. Można taki wniosek złożyć samemu  lub zlecić to zadanie  architektowi – wtedy na pewno decyzja WZ będzie lepiej  dopasowana do naszej  inwestycji.

Pamiętajmy także, że warunki określone w MPZP lub WZ  mogą narzucać pozyskanie innych jeszcze dokumentów formalnych, decyzji, opracowań i opinii.

2)  Wypis i wyrys z ewidencji gruntów (w Krakowie na ul.Grunwaldzkiej) dla tej działki na której ma być inwestycja oraz  dla  wszystkich działek  przez które  trzeba przejechać żeby dojechać do drogi publicznej  (wypis jest konieczny do sporządzenia bilansu terenu), 

Czas realizacji:  do 2 godzin 

Jeśli nie mamy jeszcze mapy do celów projektowych (wykonanej przez geodetę)  to dobrze jest  uzyskać w geodezji  kopię mapy zasadniczej .

3)  Warunki przyłączenia/oświadczenia o zapewnieniu dostawy mediów - należy złożyć wnioski o warunki przyłączenia mediów  w zakładzie energetycznym, gazowni, MPWiK (woda i kanał) - jako załącznik do wniosku o warunki przyłączenia wymagana jest mapa wykonana przez architekta np. na kopii mapy zasadniczej.

Uwaga – informacja techniczna (najczęściej z MPWiK), która nie jest jednocześnie oświadczeniem o zapewnieniu dostawyjest w świetle prawa budowlanego niewystarczająca do uzyskania pozwolenia na budowę.

4)  Warunki włączenia do dróg publicznych/oświadczenie o dostępie  – wniosek składamy do zarządcy danej drogi publicznej czyli najczęściej do gminy  (w Krakowie jest to ZIKiT) – jako załącznik  konieczna jest mapa przygotowana przez architekta.

Z ZIKiT-u  potrzebne będą też warunki na odprowadzenie wód opadowych.

5)  Mapa dla celów projektowych – zlecamy wykonanie takiej mapy geodecie (uwaga na zakres mapy: nie zawsze mapka wykonana wcześniej – bez konsultacji z architektem, będzie właściwa – np. inwestycja obejmuje kilka działek i trzeba dobrać odpowiedni obszar opracowania geodezyjnego).

6)  Wyłączenie z produkcji rolnej - jeśli  budujemy poza terenem miejskim: decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej  danej działki  w minimalnym  koniecznym zakresie powierzchni – najlepiej do 5 arów. Koniecznym załącznikiem jest PZT wykonany przez architekta.

7)  Decyzja/zgoda na wycinkę drzew – jeśli na działce są drzewa i krzewy ozdobne kolidujące z inwestycją (budynkiem, zjazdem, utwardzeniem terenu lub przyłączami).

obsługa urzędowa inwestycji

 

ETAP 3. Gdy mamy już „wszystkie” dokumenty

Po uzyskaniu  wszystkich wyżej wymienionych  dokumentów (nie jest to katalog zamknięty) oraz  po  ich  dokładnej  analizie  mamy obraz całości. W szczególności MPZP  lub WZ  określają czasem nawet kilkadziesiąt różnych warunków jakie musi spełniać budynek na danym terenie  (wysokość, szerokość elewacji frontowej, dopuszczalne formy dachu i nachylenie połaci, intensywność zabudowy, pow. zabudowy, pow. rzutu budynku, pow. utwardzona, pow. biologicznie czynna, linia zabudowy nieprzekraczalna lub obowiązująca, max. wysokość podmurówki , poziom okapu lub attyki, tereny górnicze ,zalewowe, osuwiskowe, stanowiska archeologiczne, tereny chronione -ekologia, hałas od dróg i kolei, emisja zanieczyszczeń, ściśle określony dostęp do dróg np. konieczność wykonania projektu zjazdu, konieczność uzyskania pozwolenia wodno-prawnego, wykonanie ekspertyzy technicznej lub badań geologicznych, program  konserwatorski, analizę architektoniczno-urbanistyczną dla inwestycji, uzgodnienie w MZMiUW, w ZJPK…)

Dlatego wybór projektu przed poznaniem tych wszystkich uwarunkowań może być ryzykowny i kupiony wcześniej projekt  może nie spełniać tych kryteriów  a  zmiany  mające go  dostosować do wszystkich warunków WZ mogą okazać się bardzo drogie lub niemożliwe.

Analiza  wszystkich dokumentów pozwala określić czy to już koniec spraw związanych z „załatwianiem papierków”, czy jeszcze coś jest konieczne. Tak naprawdę dopiero wtedy możemy konkretnie rozmawiać o  projekcie  z  architektem . 

Dobrze jest wiedzieć jaki dom sobie wymarzyliśmy : tradycyjny,  dworkowy, nowoczesny, z dachem cztero- czy dwu- spadowym – z jaskółkami , lukarnami czy  podcieniami, z wykuszem w jadalni czy bez,  z garażem wbudowanym jedno – dwu - stanowiskowym, wolnostojącym, czy wystarczy Nam tylko wiata na auto, czy kuchnia ma mieć okno od strony wejściowej, ile osób będzie mieszkać i w jakim wieku – te i inne pytania trzeba sobie zadać  żeby wybrać najlepiej dopasowany spośród tysięcy projektów gotowych.  

Najlepiej  jeśli mamy  kilka  projektów gotowych wybranych bez tej ,,wiedzy tajemnej” zawartej w dokumentach.   Po analizie  dokumentów formalnych  architekt doradzi,  który z nich spełnia kryteria formalne (urzędowe), kryteria lokalne  (dot. danej działki  - stron świata , sieci przebiegających przez lub  obok działki- dopuszczalnych odległości –także od innych obiektów, od lasu,  uwzględni spadek terenu, istniejące drzewa na działce itp.,itd.) i  kryteria funkcjonalne (układ pomieszczeń, łatwość wykonania budynku czyli pośrednio koszt budowy).

Taka analiza uwarunkowań może być włączona do usługi adaptacji projektu gdy zamówimy  projekt gotowy poprzez biuro architekta (wiele biur ma podpisane umowy z wydawcami projektów gotowych i są one  sprzedawane w tych samych co u wydawcy cenach).

 

Wybrany i  zakupiony projekt gotowy  musi zostać adaptowany (przystosowany do warunków lokalnych)  przez architekta do danej działki i przypisany do konkretnego inwestora. Zwykle adaptacje projektów gotowych wykonuje się w 2 tomach.

Jako  Tom I  wykonuje się projekt zagospodarowania terenu PZT  w postaci rysunkowej (na mapie do celów projektowych) oraz  opisowej  wykazując zgodność inwestycji z wymaganiami WZ lub  MPZP.  Ten właśnie opis (wraz z mapą PZT ) jest kluczowym do uzyskania pozwolenia na budowę – choć krótki to jest to główny element analizowany przez inspektorów WA.

Wbrew  obiegowej opinii nie stosuje się tu „gotowców” – każdy plan  MPZP  czy Dec. WZ ma inne zapisy dotyczące projektowanej zabudowy i rolą architekta jest wykazanie (w tym opisie do PZT), że projektowany budynek spełnienia WSZYSTKIE warunki planu MPZP (lub Dec. WZ), spełnia warunki techniczne oraz że uzyskano wszystkie wymagane uzgodnienia, warunki, opinie i inne opracowania projektowe – stanowią one załączniki do Tomu I.  Zawiera  on także oświadczenia projektantów, uprawnienia, zaświadczenia z Izb zawodowych.  Wszyscy projektanci adaptujący przejmują  odpowiedzialność za projekt gotowy w zakresie swojej specjalności. W trakcie realizacji budynku  mają prawo wejścia na budowę i żądania wpisem do dziennika budowy odnotowania takiego nadzoru z ew. wniesieniem uwag do realizacji budowy (włącznie z prawem wstrzymania budowy).

Jako  Tom II załącza się  adaptowany projekt gotowy -  nanosi się w nim uzupełnienia i poprawki (ewentualne zmiany w projekcie gotowym w części  dot. architektury, konstrukcji  i w instalacjach - ręcznie  na czerwono we wszystkich 4 egzemplarzach  oraz  m.in. wpisuje dane inwestora, teren inwestycji,  rzędne terenu – poziom „0”, numeruje strony, wpisuje daty, opisuje elewacje budynku, wrysowuje linię  terenu istniejącego i projektowanego, koryguje opisy i rysunki branżowe do uzyskanych warunków przyłączenia  i wiele innych).  Często konieczne jest adaptowanie konstrukcji projektu gotowego do lokalnej strefy klimatycznej, do aktualnych norm np.  obciążenie śniegiem, obciążenie wiatrem dla danej strefy klimatycznej, do spadku terenu i  do warunków gruntowych – adaptacja fundamentów.

 

Zwykle  WZ  /ew. MPZP/  lub  przepisy szczegółowe narzucają wykonanie dodatkowych opracowań lub  projektów – np. projektu zjazdu na działkę. Na podstawie warunków zjazdu/oświadczenia można wnioskować o wydanie decyzji lokalizacyjnej dla zjazdu  lub  od razu zlecić wykonanie projektu zjazdu uprawnionemu projektantowi ”drogowcowi”- procedura jest określona w warunkach zjazdu/oświadczeniu z ZIKiT. Uzgodniony w ZIKiT  projekt drogowy jest składany łącznie  z projektem domu  do wniosku o pozwolenie na budowę (zjazd jest obiektem budowlanym).

Składamy wniosek  w  wydz. Architektury w Powiecie (w mieście Krakowie – WA  Rynek Podgórski) a po 4-8 tyg. ( w praktyce min.2 mies.) dostajemy decyzję pozwolenia na budowę. Decyzja musi się jeszcze  „uprawomocnić” – klauzulę ostateczności wpisuje do decyzji  inspektor.

Uwaga,  wszystko co opisane jest  powyżej to  luźny zarys  urzędowych wymagań wobec inwestora i architekta, który często się  zmienia,  jest zależny także od  lokalnych  procedur urzędowych (też zmiennych, nawet w obrębie jednego urzędu !)  Ale proszę się nie zrażać, jakoś te domy się budują – trzeba to traktować jako swoisty  test determinacji inwestora  – jeśli przez niego  przebrniemy  to znaczy, że zdaliśmy egzamin na inwestora i reszta to  „bułka z masłem”.

nadzór budowalny